Chi ha cercato casa tra il 2004 e il 2007 e dopo aver abbandonato si riaffaccia sul mercato dei mutui casa, troverà un’amara sorpresa. Se nel citato triennio le banche sembravano “inseguire” i promessi acquirenti per proporgli i loro prodotti ipotecari, ogg l’ordine delle cose è stravolto.
La crisi ha decisamente invertito i ruoli, depredando la liquidità alle banche che a loro volta si sono dovute “riassestare” tornando indietro sui loro passi complice anche il basso costo del denaro (e quindi il basso guadagno per gli istituti sull’esposizione dell’erogato).
Rinunciando ad una analisi tecnico finanziaria del perchè e del “per come” si è venuta a verificare questa situazione , analizziamo il momento di mercato finanziario almeno per quel che riguarda i mutui prima casa.
Uno degli indici più importanti per gli acquirenti o futuri tali, è il “loan to value” ovvero il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo del mutuo richiesto. Per “valore dell’immobile” non si intende il prezzo di vendita, ma il valore di perizia.
Il limite massimo per il rapporto valore/importo mutuo previsto dal Testo Unico delle leggi bancarie è fissato all’80%. Gli istituti che vogliono erogare cifre superiori tra l’80% fino al 100% sono costrette ad “assicurare” la cifra in disavanzo aumentando di fatto il costo del mutuo e quindi lo spread che forma insieme agli indici di costo del denaro il tasso complessivo del mutuo.
Al momento in cui scriviamo ci risultano pochissime banche ancora inclini a concedere mutui al 100%. E qualora lo concedano avanzano pretese notevoli in termini di requisiti reddituali del mutuatario, comunque non superano importi di 250/300.000 euro e in generale questo tipo di mutui costano sensibilmente di più. Morale, pochissimi mutui al 100% e pochissime opportunità per giovani e stranieri con conseguente calo del volume di compravendite.
E’ facile concludere che parte della crisi post 2007 sia da addebitare proprio alla cessazione della “frenesia da mutuo” specie per i giovani e gli extracomunitari che negli anni passati hanno cercato un modo di convertire l’affitto in un bene rifugio, ovvero comprandosi una casa magari un pochino più piccola ma che dopo qualche decina d’anni diventasse di loro proprietà.
G.F.
