Nel corso degli anni, vuoi per moda vuoi per far fronte alle diverse esigenze, sono aumentate le seconde e terze automobili. In alcuni casi il parcheggio condominiale non è più sufficiente a ospitare le vetture dei residenti. Quale soluzione adottare?
In tanti hanno chiesto se è possibile riservare l’uso del parcheggio ai soli condomini che siano proprietari di una quota di millesimi superiore ad una determinata soglia. La risposta è negativa.
La proposta è da scartare in quanto comporterebbe un mutamento nella destinazione della cosa comune e pregiudicherebbe i diritti di alcuni singoli condomini. Altra proposta da scartare è l’assegnazione del singolo posto macchina al condomino in via esclusiva, definitiva e permanente: il Tribunale di Foggia (25/3/1994) ha dichiarato tale delibera illegittima perché affetta da nullità.
Allo stesso modo si è espressa, dieci anni più tardi, la Cassazione (sentenza n. 1004/2004), dichiarando che è nulla – sempre per violazione del disposto dell’art. 1120 Codice civile – l’assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura. Una delibera assembleare in tal senso, infatti, impedirebbe l’utilizzazione del cortile a quanti non possiedono la seconda automobile e rischierebbe di creare i presupposti per la configurazione dell’usucapione.
Anche la terza proposta, riguardante la concessione del cortile in locazione soltanto ad alcuni condomini, per uso parcheggio, è stata dichiarata illegittima dal Tribunale di Milano (12/2/1987) perché lederebbe il diritto che tutti hanno di usare la cosa comune in proporzione alla rispettiva quota. Dalla lesione di tale diritto conseguirebbe il risarcimento dei danni per il mancato godimento del diritto stesso (Corte di Cass., Civ. Sez. II, 9 giugno 2008, n. 15238).
Dopo aver analizzato le opzioni da depennare, dunque, pare opportuno ricordare che, a norma dell’art 1117 Codice civile, il cortile è soggetto di proprietà comune e che, a norma dell’art 1118 Codice civile, il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene se il titolo non dispone altrimenti. Ragion per cui l’assemblea dei condomini può, in mancanza di contrarie prescrizioni contrattuali, predeterminare sul cortile comune le aree destinate a parcheggio e assegnare i posti macchina in base ai millesimi di proprietà seguendo il criterio generale dell’art 1123 Codice civile in tema di riparto: “Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio (…) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (…)”.
Lo spazio comune in cortile potrebbe, tuttavia, rivelarsi insufficiente anche ad assicurare un posto auto per unità immobiliare.
Come regolarsi, allora? La Corte di Cassazione (sentenza n. 12873/2005) ha confermato il principio secondo il quale la parità nell’uso delle cose comuni non esige necessariamente il contemporaneo godimento da parte di tutti i partecipanti alla comunione, il cui esercizio è affidato alla concreta regolamentazione condominiale.
Vale a dire che, con delibera assembleare, il parcheggio nei posti auto condominiali può essere assegnato a rotazione.
{ 1 trackback }